54 Omgevingsvergunning voor renovatie, herbestemming en omgevingsaanleg van het kasteeldomein Withof omgevingsaanleg met bijhorende milieurubrieken gelegen Bredabaan 906. Voorwaardelijk vergund. - GOEDGEKEURD

Beslissing

Feiten en motivering

Op 28 februari 2026 vroeg J.W.W. BV en Wannes Kuyps een omgevingsvergunning aan voor renovatie, herbestemming en omgevingsaanleg van het kasteeldomein Withof omgevingsaanleg met bijhorende milieurubrieken gelegen Bredabaan 906 te Brasschaat.

Op 4 mei 2026 verklaarde de gemeentelijke omgevingsambtenaar het verzoek volledig en ontvankelijk.

Juridisch kader

Het decreet van 25 april 2014 betreffende omgevingsvergunning.

Het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

Adviezen

Voorwaardelijk gunstig advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Financiële gevolgen

Op deze aanvraag is een retributie van toepassing, zoals bepaald in de beslissing van de gemeenteraad van 15 december 2025.

BESLUIT:

Art.1.- Het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, met dossiernummer 2026/OMV/0115, wordt gevolgd. Dit advies, zoals opgenomen in bijlage, vormt een integraal deel van deze beslissing.

Art.2.- De beslissing van het college van burgemeester en schepenen is: Voorwaardelijk vergund Deze beslissing wordt afgeleverd aan Wannes Kuyps voor renovatie, herbestemming en omgevingsaanleg van het kasteeldomein Withof omgevingsaanleg met bijhorende milieurubrieken gelegen Bredabaan 906 te Brasschaat.

Volgende bijzondere milieuvoorwaarden worden opgelegd:

Verlichting

Alle buitenverlichting, inclusief klemtoonverlichting, dient beperkt te worden tot strikt functionele toepassingen en zodanig te worden ontworpen dat lichthinder en verstoring van fauna worden vermeden. Verlichting moet neerwaarts gericht en afgeschermd zijn, uitgevoerd met warme lichtkleuren en voorzien van tijdssturing, dimregeling of bewegingsdetectie, zodat deze enkel actief is wanneer noodzakelijk. Uitstraling naar het bomenbestand, groenzones en potentiële vliegroutes van fauna is niet toegelaten.

Lozing huishoudelijkafvalwater en hemelwater

- De DWA-afvoer dient aangesloten te worden op de gemengde riolering langsheen de Bredabaan.

- De RWA-afvoer mag aangesloten worden op de open gracht langsheen de Essensteenweg.

- De bestaande rioolaansluiting dient hergebruikt te worden. Tijdens de werkzaamheden dient deze aansluiting op een degelijke wijze afgesloten te worden, zodat er geen onnodig vuil, zand, afval… in de riolering kan terechtkomen. Nieuwe of extra aansluitingen (op een andere locatie of met een grotere diameter) zijn ten laste van de ontwikkelaar. Hiervoor dient u vooraf een toelating te krijgen van Pidpa.

- Het is steeds toegestaan de RWA volledig te laten infiltreren op eigen terrein indien het grondwaterniveau en de infiltratiecapaciteit van de bodem dit toelaten.

- Voor het hoofdgebouw: Het betreft een verbouwing met werken aan de afwatering of uitbreiding waarbij al een hemelwaterput voor het bestaande gebouw aanwezig is. Hierdoor is de plaatsing van een bijkomende hemelwaterput niet verplicht.

- De bestaande hemelwaterput blijft behouden. De overloop hiervan wordt aangesloten op de nieuwe hemelwaterputten.

- Voor de zijvleugel: Bij nieuwbouw of herbouw van een overdekte constructie, bij verbouwing van een bestaande overdekte constructie met werken aan de afwatering of bij uitbreiding van een bestaande overdekte constructie, die geen enkele woongelegenheid bevat, is de plaatsing van een of meer hemelwaterputten verplicht tenzij kan worden aangetoond dat er geen gebruiksmogelijkheden zijn voor opgevangen hemelwater.

- Er worden bij de zijvleugel 4 nieuwe hemelwaterputten voorzien van 10.000 liter waarmee voor de zijvleugel voldaan wordt aan de GSVH.

- De hemelwaterput dient voorzien te zijn van effectief hergebruik van regenwater. Het opgevangen hemelwater wordt maximaal gebruikt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is, waaronder toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik voor de tuin.

- Het voorziene hergebruik voldoet niet aan de GSVH; het hergebruik dient te worden uitgebreid voor poetswater en de wasmachine van de conciërgewoning.

- Het groendak van de fietsenstalling infiltreert in de omliggende groenzone.

- De buffercapaciteit van een groendak moet, conform de GSVH, min. 50 l/m² bedragen om de horizontale dakoppervlakte voor de berekening van het volume van de buffer- en/of infiltratievoorziening te mogen halveren. 

- Voor de delen van het dakoppervlak die voorzien zijn van een groendak, is de aansluiting op een hemelwaterput niet verplicht. Indien deze afvoeren niet worden aangesloten op een hemelwaterput dienen ze rechtstreeks aangesloten te worden op de buffer- en/of infiltratievoorziening.

- De overloop van de hemelwaterput moet worden aangesloten op een bovengrondse infiltratievoorziening.  Dit wordt hier gerealiseerd door een bestaande vijver aan te passen met een infiltratiezone.  Deze heeft geen overloop naar het openbare domein.  Het minimale volume bedraagt 28.281 liter (effectief 103.000 liter) infiltratievolume en min. 68,56 m² (effectief 549 m²) infiltratie oppervlakte. Hiermee wordt voldaan aan de GSVH.

- Er moet voor gezorgd worden dat de infiltratievoorziening zich bevindt boven het grondwaterniveau.

- Waterdoorlatende verhardingen met een hellingspercentage van minder dan 2% dienen niet te worden opgenomen in de berekening voor de dimensionering van de hemelwatervoorzieningen.

- De oppervlakte van de onverharde zone dient minimaal een vierde van de afwaterende oppervlakte te bedragen.

- De dakterrassen dienen te worden aangesloten op het RWA-stelsel.

- Een voldoende gedimensioneerde (volgens 'waterwegwijzer bouwen en verbouwen') en goed werkende voorbehandelingsinstallatie (septische put) op de afvoer van de toiletten is verplicht.

- Er worden drie nieuwe septische putten voorzien op de afvoeren van de toiletten.

- Eén DWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar saneringsnetwerk is verplicht.

- Eén RWA-huisaansluitputje ter hoogte van elke overgang van privéwaterafvoer naar het openbaar netwerk is verplicht, tenzij wordt aangesloten op een gracht of een ander open hemelwaterlichaam. De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting(en) op de riolering zijn ten laste van de ontwikkelaar. Deze putjes dienen te voldoen aan de voorwaarden voor een standaard huisaansluiting:

o minimaal 0,5 m en maximaal 1 m uit elkaar

o maximale diameter van 125 mm voor DWA en 160 mm voor RWA

o de bovenkant van de buis maximum 50 cm onder het maaiveld ter hoogte van de rooilijn

Muziekactiviteiten

Voor evenementen die zich (mede) richten op kinderen of gezinnen, wordt het maximaal toegelaten geluidsdrukniveau beperkt tot 90 dB(A), gemeten als LAeq,15min ter hoogte van de publiekszone. De organisator treft alle nodige maatregelen om deze grenswaarde niet te overschrijden en kan dit op verzoek aantonen aan de bevoegde toezichthoudende overheid.

De algemene en sectorale milieuvoorwaarden van titel II van het VLAREM zijn van toepassing. 

De algemene en sectorale milieuvoorwaarden staan in titel II van het VLAREM. Bij wijziging van  

VLAREM wordt de exploitant geacht de meest actuele versie van de van toepassing zijnde bepalingen 

na te leven. De integrale en geconsolideerde tekst van titel II van het VLAREM is raadpleegbaar op de 

milieunavigator, via de link: https://navigator.emis.vito.be/

Volgende stedenbouwkundige voorwaarden worden opgelegd:

●        De voorwaarden van het advies van onderstaande adviesinstanties dienen te worden gevolgd (Zie onderdeel bespreking adviezen en bijlagen):

○        Advies dienst Groen en Natuur d.d. 22/06/26

○        Advies dienst Infrastructuur d.d. 22/06/26

○        Advies dienst Mobiliteit d.d. 27/05/26 met opmerking van de GOA: Hoewel de gemeentelijke parkeerverordening het gebruik van etagerekken in principe pas voorziet vanaf 50 fietsstalplaatsen, betreft dit een theoretische grens. In voorliggende aanvraag worden 45 fietsstalplaatsen voorzien, waardoor het verschil beperkt is. Bovendien kan worden geoordeeld dat de volledige fietsparkeerbehoefte op eigen terrein kan worden opgevangen. Wel dient de inrichting in overeenstemming te worden gebracht met de bepaling dat minstens 75% van de fietsstalplaatsen gelijkgronds wordt voorzien.

○        Advies Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 10/06/26

○        Advies Brandweer Zone Rand d.d. 08/05/26

○        Advies Pidpa Drinkwater d.d. 05/05/26

○        Advies Pidpa Riolering d.d. 05/05/26

○        Advies Proximus d.d. 13/05/26

○        Advies Wyre d.d. 05/05/26

○        Advies Dienst Integraal Waterbeleid d.d. 06/07/26

●        Volgens het bijgevoegde bomenplan mogen de 13 bomen worden geveld. Het gaat om: één Amerikaanse vogelkers (nr. 1256), twee berken (nrs. 1293 en 1562), twee tamme kastanjes (nrs. 1313 en 1521), drie robinia’s (nrs. 1434, 1516 en 1607), drie beuken (nrs. 1453, 1468 en 1485), één linde (nr. 1505) en één zomereik (nr. 1510). Boom 1256 is een invasieve exoot. Bomen 1293, 1434, 1453, 1510 en 1562 zijn reeds omgevallen. Boom 1521 verkeert in een slechte gezondheidstoestand, zo zitten er diepe scheuren/barsten in de stam die wijzen op de slechte gezondheid van de boom. Boom 1516 staat scheef en verkeert eveneens in een slechte gezondheidstoestand. Bomen 1468, 1485, 1505 en 1607 zijn afgestorven. Boom 1313 heeft een zwakke kroon en verkeert in een slechte gezondheidstoestand.

●        Als voorwaarde en ter compensatie voor het vellen van de eerder genoemde bomen moet een heraanplant uitgevoerd worden van minimum 8 hoogstammige, streekeigen bomen uit de bijgevoegde bomenlijst, waarvan 4 bomen van 1e grootteorde in minimum boommaat 14-16 cm (stamomtrek) en 4 bomen van 2e of 3e grootteorde in minimum boommaat 14-16 (stamomtrek).Er kan eventueel gekozen worden voor schaduwminnende boomsoorten op plaatsen waar ze onder of tussen bestaande bomen en beplanting worden aangeplant.

●        De heraanplant van de bomen dient uiterlijk te gebeuren in het eerstvolgende plantseizoen na het einde van de werken, met name wanneer het gebouw winddicht is of wanneer de technische installaties (zoals EPB) zijn afgerond. Een plantseizoen loopt van november tot maart.

●        We raden aan om de heraanplant zo snel mogelijk na het rooien van de bomen uit te voeren, zodat deze opnieuw hun belangrijke rol in onze leefomgeving kunnen opnemen. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met mogelijke hinder of risico op schade aan de nieuwe bomen tijdens de bouwwerken.

●        Wanneer het einde van de werken binnen het plantseizoen valt, kan de aanplant nog gebeuren in het daaropvolgende plantseizoen. Valt het einde van de werken buiten het plantseizoen, dan moet de heraanplant plaatsvinden in het eerstvolgende plantseizoen.

●        Er moet voorafgaandelijk aan de velling een waarborg in de gemeentekas worden gestort van 250 euro per boom. Gelet op het feit dat in voorliggende vergunning de aanplant van 12 bomen wordt opgelegd, bedraagt de totale waarborg 3.000 euro.

●        Naast de heraanplant die in dit dossier wordt opgelegd, moet ook de heraanplant uit een eerder dossier nog worden uitgevoerd. De heraanplant die in het vorige dossier werd opgelegd, dient samen met de heraanplant uit dit dossier te gebeuren. Voor alle heraanplantingen geldt dezelfde heraanplantperiode. Het gaat hierbij om het volgende dossier: OMV_2024153057: heraanplant van minimum 2 hoogstammige, streekeigen bomen uit de bijgevoegde bomenlijst van 1e grootte orde in minimum boommaat 14-16 cm (stamomtrek).

●        De werf dient te worden opgevolgd door een gecertificeerd boomdeskundige met een geldige ETW- of ETT-certificering.

●        Wat betreft de distributiecabine: de voorgestelde locatie is nog onder voorbehoud en moet in overleg met een erkende boomverzorger (ETW) definitief bepaald worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met een zo groot mogelijke afstand tot de aanwezige bomen en een zo beperkt mogelijke impact op hun wortelzone. Dit geldt ook voor de aanleg van ondergrondse onderdelen, zoals leidingen.

●        De voorgestelde maatregelen bij de project-m.e.r.-screening, de passende beoordeling en de natuurtoets om mogelijke (negatieve) effecten tijdens de uitvoerings- en gebruiksfase te beperken, dienen gerespecteerd te worden.

●        De aandacht van de bouwheer wordt erop gevestigd dat de architect verantwoordelijk is voor het uitzetten van de bouwlijn. De bouwheer dient een afspraak te maken met de dienst planologie op het nummer 03/650.02.68 zodat de gemeentelijke diensten de reeds uitgezette bouwlijn ter plaatse kunnen controleren. Er dient rekening gehouden te worden met een termijn van 7 werkdagen voor de controle kan worden uitgevoerd. Het terrein dient hiervoor volledig bouwrijp en toegankelijk te zijn.

●        Bij de verdere technische uitwerking van het project dienen de nodige maatregelen te worden genomen om de kenmerkende kroonlijst van het hoger gelegen bouwdeel maximaal te behouden en te vrijwaren. De aansluiting van de nieuwe lichtstraat en dakconstructie dient zodanig te worden uitgewerkt dat de erfgoedwaarde en de leesbaarheid van deze kroonlijst maximaal behouden blijven.

●        De voorziene totem ter hoogte van de Bredabaan mag niet worden bevestigd aan het historische smeedwerk, de historische poortconstructie of de bijhorende erfgoedelementen. De totem dient als een losstaande constructie te worden uitgevoerd. Indien de uitvoering van deze voorwaarde aanleiding geeft tot een wijziging van de vergunde plannen, dient voorafgaandelijk een aangepaste omgevingsvergunningsaanvraag te worden ingediend.

●        Niet-vergunningsplichtige werken aan waardevolle historische interieurelementen, historische afwerkingen en erfgoedrelevante onderdelen van het gebouw dienen maximaal behouden en gevrijwaard te blijven tijdens de uitvoering van de werken.

Art.3.- Naar aanleiding van voorliggende aanvraag wordt volgend huisnummer toegekend: Essensteenweg 15 met indexen 0001, 1001,1002, 1003, 2001, 3001 en 3002 (Zie bijlage ‘Huisnummering Project Withof’). Huisnummer gekend als Bredabaan 906 dient te worden geschrapt.

Art.4.- De beroepsprocedure en vervalregeling van de omgevingsvergunning zijn van toepassing.