Meeting.burger Brasschaat

12 Belasting 2027-2031 op de leegstand van woningen. Reglement inventarisatie. Wijziging. - GOEDGEKEURD

Beslissing

Feiten en motivering

Het besluit van de gemeenteraad van 15 december 2025 houdende goedkeuring van het reglement inventarisatie en van de belasting 2026-2031 op de leegstand van gebouwen en woningen.

Het college van burgemeester en schepenen stelt voor om afzonderlijke belastingreglementen op te

maken voor woningen en gebouwen om zo het verschil in doelstelling van bestrijding van leegstand

te kunnen benadrukken. Afzonderlijke reglementen maken het ook mogelijk om specifieke indicaties

voor het vaststellen van leegstand te hanteren, alsook om verschillende tarieven te hanteren.

Het is wenselijk dat alle op het grondgebied van de gemeente beschikbare woningen optimaal worden benut.

De langdurige leegstand van woningen in de gemeente moet voorkomen en bestreden worden.

Het Vlaamse Gewest legt met ingang van aanslagjaar 2017 aan de gemeenten alleen een strategisch kader met hoofdlijnen op maar geeft verder een grote autonomie om een eigen beleid te voeren, zowel bij de opmaak van een leegstandsregister als bij de invoering van een gemeentelijke heffing op leegstaande woningen.

De strijd tegen de leegstaande woningen zal onder meer een effect hebben als de opname van dergelijke woningen in een leegstandsregister ook daadwerkelijk leidt tot een belasting.

Gelet op de financiële toestand van de gemeente en de noodzaak om het budget in evenwicht te houden.

Het is aangewezen voormeld besluit voor de aanslagjaren 2027-2031 te wijzigen.

Juridisch kader

Het decreet van 30 mei 2008 en latere wijzigingen betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van gemeentebelastingen.

Het decreet van 22 december 2017 en latere wijzigingen over het Lokaal Bestuur.

De artikelen 2.9 tot en met 2.14 van de gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid (Vlaamse Codex Wonen van 2021), gecodificeerd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 17 juli 2020 en gewijzigd en bekrachtigd door het Decreet van 9 juli 2021 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen.

Financiële gevolgen

De ontvangsten voor 2027 worden geraamd op 175.000 euro.

BESLUIT:

Met 25 ja-stemmen (Robert Geysen, Adinda Van Gerven, Bruno Heirman, Bart Brughmans, Inez Ven, Carla Pantens, Karina Hans, Joris Van Cauwelaert, Kelly D'Haen, Philip Cools, Jan Jambon, Rudi Pauwels, Karin Beyers, Erwin Callens, Hedwig van Baarle, Jef Konings, Goele Fonteyn, Sven Simons, Lynn De Vocht, Sylvia Lathouwers, Lore Fonteyn, Bryan Verhoeven, Elke De Maeyer, Herman Van Mieghem en Lisa Buysse), 4 onthoudingen (Dimitri Hoegaerts, Linsey De Vooght, An-Sofie Dewinter en Tim Willekens).

Art.1.- De gemeenteraad hecht goedkeuring aan 'Belasting 2027-2031 op de leegstand van woningen. Reglement inventarisatie. Wijziging' als volgt:

DEEL 1: ALGEMENE BEPALINGEN

Artikel 1: Belastbaar voorwerp

Er wordt voor de aanslagjaren 2027 tot en met 2031 een jaarlijkse gemeentebelasting gevestigd op de woningen die gedurende minstens twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.

De belasting voor een leegstaande woning is voor het eerst verschuldigd op het ogenblik dat die woning gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.

Zolang de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, is de belasting van het aanslagjaar verschuldigd op het ogenblik dat een nieuwe termijn van twaalf maanden verstrijkt.

Artikel 2: Definities

1° Woning: Elk onroerend goed of deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande;

2° Kamer: een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt;

3° Leegstandsregister: het gemeentelijk register van leegstaande woningen op grond van de artikelen 2.9 tot en met 2.14 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, opgemaakt als een digitaal bestand. Dit bevat het adres en de kadastrale gegevens van de leegstaande woning, de identiteit en het laatst gekende adres van de houder van het zakelijk recht, de datum van de administratieve akte, de feiten die aanleiding geven tot vrijstelling van de heffing, met vermelding van de begin- en einddatum van de vrijstelling, eventueel de datum van indiening van een betwisting zoals voorzien in artikel 10 en de datum en aard van de beslissing inzake die betwisting. Het leegstandsregister vormt een bestuursdocument overeenkomstig het bestuursdecreet van 7 december 2018 en is als zodanig toegankelijk voor het publiek;

4° Leegstaande woning: Een woning die gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden niet wordt aangewend in overeenstemming met de woonfunctie.

5° Leegstand bij nieuwbouw: Een nieuwe woning wordt als een leegstaande woning beschouwd indien die woning binnen zeven jaar na afgifte van een stedenbouwkundige

vergunning / omgevingsvergunning in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig zijn functie;

6° Administratieve akte: De beslissing van de administratie tot opname van een leegstaande woning in het gemeentelijk leegstandsregister. De administratieve akte bevat een opsomming van de elementen die het vermoeden van leegstand staven;

7° Eigenaar: De houder van de volle eigendom. In geval er een erfpacht, opstalrecht of vruchtgebruik op de woning rust, wordt voor de toepassing van dit reglement de erfpachter, de opstalhouder of de vruchtgebruiker als houder van het zakelijk recht beschouwd;

8° Belastbaar: Een woning opgenomen op het leegstandsregister is belastbaar als het minimum 12 opeenvolgende maanden opgenomen is in het gemeentelijk leegstandsregister ongeacht of er een vrijstelling van belasting kan worden toegekend;

9° Registerbeheerder: de gemeentelijke dienst die door het college van burgemeester en schepenen is gelast met de opmaak, de opbouw, het beheer en de actualisering van het gemeentelijk leegstandsregister;

10° Beveiligde zending: één van de hierna volgende betekeningswijzen: een aangetekend schrijven of een afgifte tegen ontvangstbewijs.

11° Verwaarloosde woningen: een woning geldt pas als verwaarloosd, wanneer deze ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten. Een woning kan gelijktijdig opgenomen zijn in het leegstandsregister en in het gemeentelijk register van verwaarloosde woningen.

12° Ongeschikt- of onbewoonbaar verklaarde woningen: een woning die niet voldoet aan de minimale Vlaamse woningkwaliteitsnormen op vlak van veiligheid, gezondheid of wooncomfort, en bij besluit van de burgemeester officieel als onveilig (onbewoonbaar) of kwalitatief onvoldoende (ongeschikt) werd verklaard. Een woning die door het Vlaamse Gewest geïnventariseerd is als ongeschikt en/of onbewoonbaar, kan niet opgenomen worden in het leegstandsregister.

13° Renovatiedossier: een dossier dat ingediend kan worden voor het verkrijgen van een vrijstelling op de leegstandsheffing als er grote verbouwingswerken aan de woning lopende/gepland zijn.

DEEL 2: HET LEEGSTANDSREGISTER

Artikel 3: Opname in het leegstandsregister

De vaststelling van een leegstaande woning gebeurt op basis van een geheel van feitelijke en administratieve indicaties, waarbij in hoofdzaak gebruik wordt gemaakt van administratieve gegevens, waaronder het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister.

De belastingplichtige kan het vermoeden van leegstand weerleggen met alle middelen van recht, met uitzondering van de eed.

De opname gebeurt via een genummerde administratieve akte. De datum van deze akte geldt als opnamedatum in het leegstandsregister.

De eigenaar wordt per aangetekende zending in kennis gesteld van de opname. Deze zending bevat de administratieve akte, informatie over de gevolgen van de opname, informatie met betrekking tot de beroepsprocedure tegen de opname en informatie over de mogelijkheid tot schrapping uit het leegstandsregister.

De woningen, die in een eerder op grond van artikel 2.2.6 van het Decreet op het Grond en Pandenbeleid opgemaakt register zijn opgenomen, worden opgenomen in het register op grond van het huidig reglement voor zover deze woningen voldoen aan de bepalingen van dit reglement.

Indien de beslissing tot opname in het leegstandsregister niet tijdig betwist wordt overeenkomstig de beroepsprocedure, bepaald in dit reglement of indien het beroep onontvankelijk of ongegrond verklaard wordt, neemt de registerbeheerder de woning in het leegstandsregister op vanaf de datum van de administratieve akte van leegstand.

Artikel 4: Bezwaar tegen opname in het leegstandsregister

Een eigenaar kan bezwaar aantekenen tegen de opname in het leegstandsregister bij het college van burgemeester en schepenen. Het bezwaar moet op straffe van onontvankelijkheid schriftelijk en gemotiveerd worden ingediend binnen een termijn van 30 kalenderdagen, te rekenen vanaf de derde werkdag volgend op de datum van verzending van de kennisgeving van de opname, bedoeld in artikel 3.

Het bezwaarschrift kan via één van volgende kanalen worden ingediend:

- e-mail: woonloket@brasschaat.be;

- aangetekende post: College van burgemeester en schepenen, t.a.v. dienst ruimte en wonen, Verhoevenlei 11, 2930 Brasschaat.

Het bezwaarschrift moet op straffe van onontvankelijkheid gedateerd worden en minimaal de volgende gegevens bevatten:

- de identiteit en het adres van de indiener;

- het nummer van de administratieve akte en het adres van de woning waarop het bezwaar betrekking heeft;

- de motivatie van het bezwaar;

- één of meer bewijsstukken die aantonen dat niet voldaan is aan de voorwaarden voor leegstand, met dien verstande dat de vaststelling van de leegstand betwist kan worden met alle bewijsmiddelen van gemeen recht, met uitzondering van de eed.

De ontvangst van het bezwaarschrift wordt aan de indiener bevestigd en het feit dat er een bezwaar werd ingediend, wordt in het leegstandsregister vermeld. De administratie kan bijkomende bewijsstukken opvragen en/of een feitenonderzoek ter plaatse uitvoeren.

Het bezwaar wordt geacht ongegrond te zijn als de toegang tot het pand geweigerd of verhinderd wordt voor een feitenonderzoek.

Het college doet uitspraak over het bezwaar en betekent zijn beslissing binnen een ordetermijn van 90 dagen, ingaand de dag na deze van de ontvangst van het beroepschrift. De uitspraak over het bezwaar wordt verstuurd via het kanaal waarmee het werd ingediend. Indien het bezwaar wordt afgewezen, wordt de uitspraak eveneens per aangetekende zending verstuurd.

Indien de beslissing tot opname in het leegstandsregister niet tijdig betwist wordt, of het bezwaar van de eigenaar onontvankelijk of ongegrond is, neemt de gemeentelijke administratie de woning in het leegstandsregister op vanaf de datum van de administratieve akte.

Artikel 5: Schrapping uit het leegstandsregister

De schrapping van een woning uit het leegstandsregister gebeurt ambtshalve of op schriftelijk verzoek van de houder van het zakelijk recht.

Een woning wordt uit het leegstandsregister geschrapt wanneer een houder van het zakelijk recht aantoont dat de woning gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden aangewend wordt in overeenstemming met de woonfunctie.

Het gebruik overeenkomstig de woonfunctie wordt in principe aangetoond door een inschrijving in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister op het adres van de woning.

Bij gebrek aan inschrijving kan de belastingplichtige het gebruik overeenkomstig de woonfunctie aantonen met alle middelen van recht, met uitzondering van de eed.

De administratie beoordeelt de voorgelegde bewijsstukken en kan bijkomend een onderzoek ter plaatse uitvoeren. Een woning wordt eveneens geschrapt indien zij volledig gesloopt werd.

Tegen een weigering tot schrapping door de registerbeheerder staat eveneens bezwaar open bij het college van burgemeester en schepenen overeenkomstig de beroepsprocedure bepaald in dit reglement.

DEEL 3: BELASTING

Artikel 6: Berekeningsgrondslag en tarief

De basisbelasting bedraagt:

- 1.500 euro voor een leegstaande woning;

- 750 euro voor een leegstaande kamer.

De belasting van de kamer wordt vermeerderd met 750 euro per bijkomende nieuwe termijn van twaalf maanden dat de kamer in het leegstandsregister staat, tot een maximum van 3.750 euro.

De belasting van de woning wordt vermeerderd met 1.500 euro per bijkomende nieuwe termijn van twaalf maanden dat de woning in het leegstandsregister staat, tot een maximum van 7.500 euro.

Bij volledige overdracht van het zakelijk recht betreffende de woning wordt de termijn van opname in het leegstandsregister opnieuw berekend vanaf de datum van overdracht.

Indien een vrijstelling werd toegekend en de woning na afloop van de vrijstellingsperiode nog steeds opgenomen is in het leegstandsregister, zal er opnieuw een belasting verschuldigd zijn berekend vanaf het aanvankelijk belastbare jaar.

Artikel 7: Belastingplichtige

§ 1. De belasting is verschuldigd door de houder van het zakelijk recht op de leegstaande woning op het ogenblik dat de belasting van het aanslagjaar verschuldigd wordt.

Ingeval er een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik bestaat, is de belasting verschuldigd door de houder van dat recht van opstal, van erfpacht of van vruchtgebruik op het ogenblik dat de belasting van het aanslagjaar verschuldigd wordt.

§ 2. In geval van mede-eigendom is iedere niet-vrijgestelde mede-eigenaar belastingplichtig naar verhouding van zijn aandeel in de leegstaande woning. Onverminderd deze verdeling zijn de niet-vrijgestelde mede-eigenaars hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de belasting.

§ 3. De overdrager van het zakelijk recht moet de verkrijger ervan in kennis stellen dat het goed is opgenomen in het leegstandsregister.

Tevens moet hij per aangetekend schrijven een kopie van overdracht bezorgen aan de gemeente, binnen de maand na het verlijden van de notariële akte. Deze kopie bevat minstens de volgende gegevens:

- Naam en adres van de verkrijger van het zakelijk recht en zijn eigendomsaandeel;

- Datum van de akte, naam en standplaats van de notaris;

- Nauwkeurige aanduiding van de overgedragen woning.

Artikel 8: Vrijstellingen

§1. Een vrijstelling van de belasting kan door de houder van het zakelijk recht worden aangevraagd via beveiligde zending aan de gemeentelijke administratie of via e-mail. De aanvraag moet duidelijk het adres van de woning vermelden en vergezeld zijn van de nodige bewijsstukken die aantonen dat aan de voorwaarden voor vrijstelling is voldaan.

§2. Van de leegstandsbelasting zijn vrijgesteld:

1° de belastingplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing;

2° de belastingplichtige die (mede)eigenaar is, wordt gedurende twee jaar volgend op de datum van verwerving vrijgesteld;

3° de belastingplichtige die in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of voor een langdurig verblijf werd opgenomen in een erkende psychiatrische instelling, deze vrijstelling geldt slechts gedurende een periode van drie jaar volgend op de datum van start van verblijf in de ouderenvoorziening/ instelling;

§3. Een vrijstelling wordt verleend als de woning :

1° gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan;

2° geen voorwerp meer kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning/omgevingsvergunning omdat een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld;

3° vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, deze vrijstelling geldt slechts gedurende een periode van twee jaar volgend op de datum van de vernieling of beschadiging;

4° onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling of betredingsverbod in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure, deze vrijstelling geldt slechts tot één jaar na het aflopen van de verzegeling of het betredingsverbod;

5° gerenoveerd wordt met een niet-vervallen stedenbouwkundige vergunning/omgevingsvergunning voor stabiliteitswerken of sloopwerkzaamheden, deze vrijstelling geldt slechts gedurende een termijn van drie jaar volgend op het uitvoerbaar worden van de stedenbouwkundige vergunning/omgevingsvergunning;

6° gerenoveerd wordt zonder vergunningsplichtige werken met een goedgekeurd renovatiedossier, deze vrijstelling geldt slechts gedurende een termijn van drie jaar volgend op de goedkeuring van het renovatiedossier door het college van burgemeester en schepenen;

Er dient aan minstens 3 van de volgende voorwaarden voldaan te worden:

- vernieuwing van het volledige buitenschrijnwerk;

- vernieuwing van de volledige dakbedekking;

- vernieuwing van de volledige elektrische installatie;

- vernieuwing van de volledige sanitaire installatie (leidingen, toestellen…);

- vernieuwing van de volledige verwarmingsinstallatie (leidingen, ketel…);

- vernieuwing van 60% van de vloerafwerking (chape en vloerbekleding);

- vernieuwing van 60% van de binnenmuurafwerking (bepleistering, gyproc…);

- vernieuwing van 60% van de plafondafwerking (bepleistering, gyproc…).

De aanvraag dient per beveiligde zending of e-mail bezorgd te worden aan de dienst huisvesting en bevat volgende zaken:

- foto’s voor en tijdens de renovatiewerken;

- grondplannen voor en na de renovatiewerken;

- eventueel facturen en goedgekeurde offertes;

- een motivatienota met planning van de werken;

- indien van toepassing: akkoord van de mede-eigenaars.

7° het voorwerp uitmaakt van een door de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie verkregen sociaal beheersrecht, overeenkomstig artikel 90 van de Vlaamse Wooncode;

8° ter beschikking wordt gesteld voor een periode van 3 jaar aan de gemeente en het OCMW om te gebruiken als noodwoning indien deze nood zich stelt bij gemeente of OCMW. Gemeente of OCMW beslissen of de woning hiervoor geschikt is, deze vrijstelling geldt slechts gedurende een termijn van drie jaar volgend op de startdatum van de inventarisatie;

9° tijdelijk wordt gebruikt zonder domiciliëring, mits voorlegging van een overeenkomst van precaire bewoning, deze vrijstelling geldt slechts gedurende een termijn van twee jaar volgend op de startdatum van de inventarisatie;

Het college doet uitspraak over de aanvraag tot vrijstelling binnen een termijn van 60 dagen, te rekenen vanaf de dag na de betekening van de aanvraag.

§4.Een beroep tegen de beslissing over een aanvraag tot vrijstelling kan ingediend worden bij de beroepsinstantie overeenkomstig de procedure, vermeld in artikel 10.

§5. De vrijstellingen vermeld onder artikel 8 (uitgezonderd §3 8° en 9°) kunnen maar éénmalig aan dezelfde houder van het zakelijk recht worden toegekend en zijn niet (uitgezonderd §2 2°) cumuleerbaar. De vrijstelling §2 2° kan slechts éénmaal worden gecumuleerd met vrijstelling §3 5° of vrijstelling §3 6°.

Artikel 9: Wijze van inning

De belasting wordt ingevorderd door middel van een kohier dat wordt vastgesteld en uitvoerbaar verklaard door het college van burgemeester en schepenen.

De belasting moet betaald worden binnen 2 maanden na de verzending van het aanslagbiljet.

Artikel 10: Bezwaarprocedure

§1 De belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger kan een bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen. Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend en worden gemotiveerd.

De indiening moet, op straffe van verval, gebeuren binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf de derde werkdag volgend op de datum van verzending van het aanslagbiljet of vanaf de kennisgeving van de aanslag.

Het bezwaar kan met de nodige bewijsstukken via één van de volgende kanalen worden ingediend:

- e-mail: debiteuren@brasschaat.be;

- aangetekende post: College van burgemeester en schepenen, t.a.v. dienst financiën, Verhoevenlei 11, 2930 Brasschaat.

§2 Tegen de beslissing genomen door het college van burgemeester en schepenen of bij gebrek aan een beslissing binnen de gestelde termijnen kan een beroep worden ingesteld bij de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen.

Artikel 11: Toepasselijke regelgeving

De vestiging en invordering van de belasting evenals de regeling van de geschillen gebeurt volgens de modaliteiten vervat in het gelijknamige decreet van 30 mei 2008 en latere wijzigingen.

Artikel 12: Bekendmaking

Onderhavig reglement wordt bekendgemaakt overeenkomstig de artikelen 285, 286 en 287 van het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017.

De bekendmaking van dit reglement wordt aan de toezichthoudende overheid ter kennis gebracht overeenkomstig artikel 330 van het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017.

Artikel 13.- Inwerkingtreding

Dit reglement treedt in werking op 1 januari 2027, onder voorbehoud van de wettelijke bekendmaking overeenkomstig de artikelen 285 tot en met 287 van het Decreet over het Lokaal Bestuur van 22 december 2017.

Artikel 14

Het gemeenteraadsbesluit van 15 december 2025 houdende goedkeuring van de belasting 2026-2031 op de leegstand van woningen en gebouwen wordt opgeheven vanaf de inwerkingtreding van onderhavig besluit.